CASE STUDY｜リノベーションの流れ
RESERCH -物件を探そう
不動産は自分価値で選ぶ
自分だけの“ふるい”を持とう
“生活をイメージする”ことが物件探しの第一歩です。
自分にとって、何が必要で何が必要でないのか。
これがしっかり出来ていないと、時間もお金も無駄になります。
まずは、自分だけの“ふるい”を作り、その“ふるい”に物件をかけていって下さい。
私の場合で言えば、それは大きく分けて３つありました。
まず、１つ目の“ふるい”は、「駅近で、勤め先にも近いこと！」。
東京方面に仕事や遊びで外出することが多いので、ＪＲの駅に歩いて行けるところが希望でした。
駅に近いということはそれだけで潜在価値が高く、中古物件であっても価格は安定しています。
これは転売の時に有利に働く要素でもあります。
また、仕事が朝早くから夜遅くまでという生活を考えると、勤め先に近いことも条件でした。
スケルトンという名のキャンバス
２つ目の“ふるい”は、「スケルトンに出来ること！」。
スケルトンとは、マンションの内装、配管、配線を全て取り払った構造躯体の箱のこと。
スケルトンにすれば、間取りも設備も思いのままに出来ます。
私の住まいのイメージはいたってシンプルです。必要のない空間は一切作らない。
無駄を省いて、思いっきり広い空間を作りたい。
そこに、自分だけのこだわりやわがままを詰めこむ。
思いをカタチにするには、スケルトンが絶対条件でした。
それには、構造も含めて物件を検討する必要がありました。
新築主義を捨てる
最後の“ふるい”は、「マンションの取得価格が安いこと！」。
床は無垢材にしたい。
壁は左官で仕上げたい。
海外メーカーのＩＨを使いたい。
〜したいの数だけ、予算は膨らんでいきます。
つまり、こだわりやわがままを実現するためには、不動産の取得価額を抑えるのが大きなポイントとなってきます。
例えば、同じ立地でも、建物の築年数が経っているというだけで価格はうんと下がります。
新築物件は、必然的にコスト高の傾向にあります。
マンションデベロッパーの分譲価格には、たんまりと広告費等の諸経費が乗っているからです。
中古物件であれば、そういうことはありません。
純粋にその物件の持つ価値が価格に現れてきます。
新築主義では見えてこない本当の価値に気付くこと。
それに気付けば、自分だけのお宝物件を手に入れることが出来るはずです。
資産価値より利用価値を大事にする
競売物件の先に見えるもの
最初に候補に上がったのは、江ノ島まで徒歩５分の競売物件です。
海から近い物件は人気があり、不動産業界で言うなら“足の早い物件”ということになります。
もちろん、資産価値も高いです。
入札価格は、近隣不動産の動向などを踏まえて決定することになります。
競売物件は占有の有無など権利関係が複雑なケースも多く、素人が手を出すのは難しいかもしれません。
私たちが競売物件も選択肢に出来るのは、これまでに競売物件を多く扱ってきた実績があるからです。
今回の物件の落札金額として、私たちがは弾き出したのは2,300万円。
結局、実際の落札価格は2,250万円でした。
しかし、応札は見送ることにしました。
なぜなら、構造上、壊すことの出来ない耐力壁があることが分かったからです。
同じ鉄筋コンクリート造のマンションでも、壁構造のものとラーメン構造のものがあるので、竣工図面等で予めチェックすることが重要です。
築２４年。３ＬＤＫ。７７m2。
数多くの物件を検討して３ヶ月。
ようやく、取引のある不動産業者から条件に合う物件が飛び込んできました。
築２４年。レンガ風のタイルが印象的なマンションです。
古いマンションではありますが、管理が行き届いているせいか清潔感がありました。
共用部の照明も明るく、保安も良さそうです。
ＪＲの駅からは歩いて４分。
会社にも歩いて通勤できる距離にあり、アクセスも申し分ありません。
構造はラーメン構造のＲＣだから、壁をぶち抜いてスケルトンにも出来ます。
占有面積は７７㎡と広く、思い描いていた気持ちのいい空間を実現できそうです。
ここまでは条件通りですが、重要なのは価格です。
業者の言い値は、１，５５０万円。
現状での引き渡しが可能ということでした。
市場に出回る大半の物件は、効率重視の不動産業者のリフォームが済み、そのどうでもいいリフォームの金額が価格に転嫁されています。
リノベーションに向いている現状引渡しの物件は、上流の業者が握っています。
そういう意味でも、私たちのような不動産を扱えるリノベーション会社は重宝かもしれません。
結局、１，４００万円で指値をして、その価格で売買が成立しました。
相場を理解し、価格交渉ができること。
これも“湘南リノベ”の仕事です。
地上権はお得？
この物件は格安でした。
近隣の相場で言えば、もっと高くてもいいはずです。
なぜ安いのか？それは、土地権利の一部が旧法地上権だったためです。
地上権は借地権であり、「完全な物権」と言われる所有権と比べると評価が低いのです。
実質的にも、銀行のローンの承認が難しいこともあります。
しかし、同じ借地権の土地賃借権（債権）と比べた場合、物権である地上権はローンが承認されています。
実際、今回の物件では三菱東京ＵＦＪ銀行から住宅ローンの承認が下りました。
借地権というものを理解し、そのメリットとデメリット見極める。
これが出来るかどうかが、賢い買い物の分かれ道かもしれません。
利用価値を考えよう
物件探しのポイントは、自分だけの価値を見つけること。
世の中や人に惑わされない自分だけの価値。
リノベーションも物件探しも根っ子は同じです。
資産価値ではなく利用価値で住まいを探す。
「人とは違う、自分らしい生き方」が、リノベーションという選択なのかもしれません。